Para calcular el IRPF por la venta de una vivienda en España (2025), debes restar del precio de venta – el precio de compra, todos los gastos deducibles de compra y venta, las mejoras justificables y —si la has pagado— la plusvalía municipal. El resultado es la ganancia patrimonial. Sobre esa ganancia se aplican los tramos del ahorro (19%, 21%, 23%, 27%, 30%). Si la ganancia es cero o negativa, no pagas IRPF.
Cuando vendes una vivienda —urbana, rústica o heredada— surge la pregunta ¿Cuánto tendré que pagar de IRPF? Y ¿Qué puedo deducir para reducirlo legalmente?
La realidad es que el IRPF depende de la historia económica completa del inmueble, no solo de “precio de compra” y “precio de venta”.
Aquí explicamos
- Cómo se calcula el valor de adquisición real
- Qué gastos puedes deducir legalmente según la normativa
- Cómo influyen las mejoras y reformas (aunque sean de hace 20 años)
- Si debes incluir la plusvalía municipal o no
- Cómo se calcula la ganancia neta
- Cómo se aplica IRPF por tramos
- Ejemplos
Y una calculadora oficial todo-en-uno que hace el cálculo difícil por ti
Cómo calcula Hacienda el IRPF cuando vendes una vivienda
La fórmula oficial es siempre la misma – Ganancia patrimonial = Valor de transmisión − Valor de adquisición
Pero cada una de esas variables tiene su truco:
Valor de transmisión (lo que realmente recibes)
Es el precio de venta, menos
- Gastos de venta (notaría, registro, agencia, certificado energético…)
- Plusvalía municipal (si te corresponde)
- Cualquier coste necesario para transmitir la vivienda
Cuanto más alta sea la cifra restada, menor IRPF pagarás.
Valor de adquisición (lo que realmente te costó)
Incluye
- Precio de compra o valor de adjudicación en herencia/donación
- Notaría de compra
- Registro
- Impuestos (ITP, IVA, AJD…)
- Tasación
- Honorarios de gestoría o asesoría
- Mejoras acreditables (no reparaciones)
- Gastos de regularización, segregación, ampliación, legalización…
Importante
TODOS estos gastos se pueden deducir aunque hayan pasado 10, 20 o 30 años, siempre que tengas factura.
Si dedujiste alguno como gasto de actividad, ya no puedes usarlo aquí.
Qué mejoras se pueden deducir y cuáles NO
“¿Puedo deducir reformas de hace años para pagar menos IRPF?” 👉 Sí, siempre que sean mejoras, no simples reparaciones, y que dispongas de factura para aportarla.
SÍ son deducibles
- reformas integrales
- ampliaciones
- sustitución de instalaciones (electricidad, calefacción…)
- cambios estructurales
- cerramientos nuevos
- rehabilitación
- mejoras energéticas
NO son deducibles
- pintar
- arreglar goteras puntuales
- mantenimiento básico
- pequeños arreglos
Plusvalía municipal: ¿se descuenta para el IRPF?
Sí. La plusvalía municipal se resta del precio de venta porque es un gasto necesario para transmitir la vivienda.
Tramos del IRPF en 2025
| Tramo | Base imponible | Tipo aplicable |
|---|---|---|
| 1 | Hasta 6.000 € | 19% |
| 2 | 6.000 – 50.000 € | 21% |
| 3 | 50.000 – 200.000 € | 23% |
| 4 | 200.000 – 300.000 € | 27% |
| 5 | Más de 300.000 € | 30% |
Cuándo se paga el IRPF
¿Se paga el IRPF al firmar la venta?
No.
¿Cuándo se paga entonces?
En la declaración de la renta del año siguiente.
Vendes en 2025 → Lo pagas en la Renta 2026
Vendes en 2024 → Lo pagas en la Renta 2025
CALCULADORA
Valor de adquisición ajustado (compra + gastos compra + mejoras acreditadas)
Valor de transmisión ajustado (venta – gastos venta – plusvalía)
Parte de ganancia generada antes de 20/01/2006 (si procede) y opción para aplicar abatimiento (introduce reducción que corresponda según normativa / límite)
Ganancia neta final
IRPF estimado por tramos (tramos ahorro 2025 – 19 / 21 / 23 / 27 / 30 %)
Tipo efectivo y neto final para el vendedor
Calculadora completa: ganancia neta e IRPF (compra, mejoras, plusvalía)
Introduce compra / herencia, mejoras (con fecha), gastos y plusvalía. Si tu adquisición es anterior a 1995 puedes introducir la reducción por coeficientes de abatimiento (ver nota).
1. Datos básicos
Si la compra fue por herencia, usa el valor declarado en la adjudicación como precio de compra.
2. Gastos deducibles
3. Mejoras / reformas (añade varias)
Introduce cada mejora con importe y año. Solo se reconocen si puedes justificar con factura.
Puedes añadir varias mejoras. Se sumarán al valor de adquisición.
4. Coeficientes de abatimiento (si procede)
Solo pueden aplicarse en casos concretos (por ejemplo: bienes adquiridos antes de 31-12-1994) y sujetas a límites legales. Si no estás seguro, consulta con Hacienda o tu asesor.
Si no conoces la cifra, deja vacío y revisa con Hacienda. No aplicamos coeficientes automáticos para evitar errores legales.
5. Resultado: ganancia neta e IRPF
“Consulta la tabla oficial de coeficientes reductores y las reglas de aplicación (Agencia Tributaria). Si tu adquisición fue anterior a 31/12/1994 puedes tener derecho a abatimiento; en esta página encontrarás la tabla y las reglas para calcular la reducción.”Enlace: https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-practicos/irpf-2024/c11-ganancias-perdidas-patrimoniales/determinacion-importe-ganancias-perdidas-patrimon-generales/derivadas-transmisiones-onerosas-lucrativas/regimen-transitorio-aplicable-ganancias-patrimoniales/calculo-reduccion-aplicable/aplicacion-coeficientes-reductores-abatimiento-que-correspondan.html
Ejemplo real completo
Vendes en 2025 por 120.000 €
Gastos de compra 2015
Compraste por 80.000 € en 2015 y pagaste estos gastos en su día:
- Notaría compra: 700 €
- Registro: 400 €
- ITP: 4.000 €
- Reforma cocina (2017): 6.000 €
Gastos de venta 2025
- Notaría: 700 €
- Registro: 300 €
- Certificado energético: 100 €
- Plusvalía: 0 € (si hay, se resta del valor de transmisión real)
- Otros: 150 €
Valor de adquisición real (compra 2015) 80.000 + 700 + 400 + 4.000 + 6.000 = 91.100 €
Valor de transmisión real (venta 2025) 120.000 − (700 + 300 + 100 + 150) = 118.750 €
Ganancia patrimonial (2025) 118.750 − 91.100 = 27.650 €
IRPF aproximado por tramos ≈ 5.700 €
Neto final para el vendedor 120.000 − gastos venta − IRPF ≈ 113.750 €
❓ FAQ Preguntas frecuentes sobre IRPF al vender una vivienda en España (2025) – Cálculo real, gastos deducibles, mejoras y ejemplos claros
❓¿Qué gastos puedo deducir para pagar menos IRPF al vender mi vivienda?
Todos los gastos acreditables relacionados con la compra, la mejora y la venta – notaría, registro, impuestos de compra, certificaciones, mejoras demostrables y plusvalía municipal.
Sí. Mientras estén documentadas y sean mejoras, no simples reparaciones.
Los gastos técnico-legales son servicios (notaría, registro, certificado), mientras que los impuestos son plusvalía e IRPF.
Solo en adquisiciones anteriores a 31/12/1994 y bajo límites. La calculadora permite introducir la reducción manual.