Los gastos al vender una vivienda en España incluyen los gastos técnico-legales (notaría, registro, certificado energético y documentación) y los impuestos del vendedor: plusvalía municipal e IRPF por ganancia patrimonial. La plusvalía municipal se paga en 30 días hábiles desde la firma. El IRPF no se paga al vender. Se liquida en la declaración de la renta del año siguiente. Además, los gastos del vendedor (notaría, registro, certificado energético y documentación) deben afrontarse antes o durante la firma.
Vender una vivienda no es solo acordar un precio con el comprador, el vendedor debe asumir gastos técnico-legales, posibles impuestos municipales y, según el beneficio obtenido, IRPF en la declaración de la renta del año siguiente.
Este post explica
- Qué gastos son obligatorios y cuáles no
- Cómo se diferencian los gastos técnico-legales de los impuestos
- Qué puedes deducir legalmente para pagar menos IRPF
- Cuándo se pagan estos impuestos
- Cómo calcular tus gastos reales con una herramienta dinámica, no con aproximaciones vagas
¿Qué son los gastos técnico-legales al vender una vivienda?
Los gastos técnico-legales son costes necesarios para documentar, firmar e inscribir la transmisión del inmueble. No son impuestos. Son servicios reglados y arancelados, con valores que dependen del tramo de precio del inmueble y de la complejidad documental.
- Notaría (escritura de compraventa)
- Registro de la Propiedad (inscripción)
- Certificado energético
- Notas simples, copias o gestiones documentales menores
Esta calculadora aplica rangos mínimos y máximos derivados del arancel estatal, adaptados a tramos de valor realistas.
Calculadora de gastos técnico-legales al vender vivienda en Andalucía
Selecciona el tramo de precio de tu vivienda, revisa los rangos orientativos y ajusta los importes según tu caso. La calculadora te mostrará el peso de cada gasto y el porcentaje que representan sobre el precio de venta.
1. Datos básicos de la vivienda
Los rangos se basan en operaciones reales en Andalucía. No son cifras oficiales, pero son una referencia útil para no ir a ciegas.
2. Introduce tus importes por concepto
Para cada concepto te mostramos un rango orientativo según el tramo elegido. Introduce el importe que te hayan presupuestado o el que esperas pagar: la calculadora comprobará si está dentro del rango.
Color de las etiquetas: Dentro del rango Por debajo Por encima
3. Resultado de tus gastos técnico-legales
Distribución por conceptos
Calculadora de ganancia neta antes de impuestos
Introduce el precio de venta, el precio de compra y los gastos técnico-legales para ver la ganancia neta aproximada (antes de IRPF).
Incluye notaría, registro, certificado energético, informes técnicos y otros gastos de cierre.
Resultado
Introduce los tres importes para ver la ganancia neta aproximada.
¿Qué impuestos paga el vendedor?
Los dos grandes impuestos asociados a la venta de una vivienda urbana son
- Plusvalía municipal, si la vivienda está en suelo urbano - Calculadora de plusvalía municipal por ambos métodos (valor catastral y método realista)
- IRPF por ganancia patrimonial, si vendes por más de lo que compraste (ajustado a gastos y mejoras)
Ojo: estos NO son gastos técnico-legales. Son tributos.
¿Cuándo se pagan estos impuestos?
PLUSVALÍA MUNICIPAL
Se liquida en un plazo de 30 días hábiles tras la firma de notaría.
IRPF POR GANANCIA PATRIMONIAL
No se paga en el momento de la venta.
Se paga en la declaración de la renta del año siguiente
- Venta en 2025 👉 pago IRPF en renta 2026
- Venta en 2024 👉 pago IRPF en renta 2025
- Venta en 2023 👉 pago IRPF en renta 2024
💡 Puedes fraccionarlo 60/40 sin intereses.
¿La plusvalía municipal reduce el IRPF?
Sí, la plusvalía pagada puede deducirse como gasto de transmisión, siempre que esté documentada, y reduce la ganancia patrimonial a efectos del IRPF.
Ganancia patrimonial = Precio de venta – Valor de adquisición ajustado – Gastos deducibles – Plusvalía pagada
Qué gastos puedes deducir para pagar menos IRPF
La ley permite descontar cualquier gasto acreditable necesario para
- Adquirir el inmueble
- Conservarlo
- Mejorarlo
- Transmitirlo
Siempre que
- Tengas factura o justificante
- No se haya deducido en otra liquidación incompatible
Gastos deducibles habituales
- Notaría, registro, impuestos y gestoría de la compra
- Notaría, registro, comisiones de agencia y certificaciones de la venta
- Mejoras y rehabilitaciones acreditables
- Plusvalía municipal pagada
- Informes técnicos necesarios para vender
📌 Las facturas nunca prescriben si no se usaron en otra deducción Si son de hace 10, 15 o 20 años, valen igual para Hacienda.
Calculadora dinámica de ganancia neta + IRPF por tramos
Aplica automáticamente los tramos del ahorro vigentes en España para calcular tu IRPF - Es exactamente el cálculo que luego hará Hacienda.
Ejemplo
Compré por 180.000 €, invertí 10.000 € en mejoras, pagué 5.000 € en gastos de compra y vendo por 260.000 €. Gastos técnicos de venta: 2.000 €. Plusvalía pagada: 2.200 €.
Valor adquisición ajustado = 180.000 + 10.000 + 5.000 = 195.000 €
Valor venta ajustado = 260.000 – 2.000 – 2.200 = 255.800 €
Ganancia neta = 255.800 – 195.000 = 60.800 €
IRPF por tramos = calculado automáticamente en la herramienta
Calculadora de ganancia neta e IRPF por venta de inmueble
Introduce los datos clave de tu operación. Calculamos la ganancia patrimonial neta y el IRPF aproximado aplicando los tramos del ahorro vigentes.
1. Datos de compra y venta
El precio de compra puede ser el de escritura original o, en caso de herencia, el valor declarado en sucesiones.
2. Gastos deducibles y mejoras
Solo debes introducir gastos que puedas justificar documentalmente y que no se hayan utilizado antes para otra deducción incompatible.
3. Resultado: ganancia patrimonial e IRPF
Lo habitual es que el vendedor asuma la escritura de compraventa, salvo pacto distinto. El comprador paga su escritura de hipoteca (si la hay).
Sí, siempre que la vivienda tenga uso residencial. Solo no es obligatorio si se vende únicamente el terreno sin edificación registrable.
Todos los gastos acreditables y no deducidos previamente: notaría, registro, impuestos, obras de mejora, certificaciones, comisiones de agencia y plusvalía municipal.
Sí. Es un gasto de transmisión y reduce la ganancia patrimonial que tributa en IRPF.
No se paga en la notaría. Se liquida en la renta del año siguiente, y puedes fraccionarlo sin intereses.
30 días hábiles desde la fecha de escritura.
Sí, siempre que no se hayan usado antes para otra deducción incompatible.