Una de las situaciones más frustrantes que existen es tener un local alquilado, el inquilino ha cerrado el negocio, no entra un euro… pero los impuestos siguen llegando igual.
“En este caso, ¿por qué tengo que seguir pagando a Hacienda?”
La realidad es que, a nivel fiscal, lo que importa no es si el negocio funciona, sino si el contrato de alquiler sigue vigente y si se están devengando rentas. En este post te explico:
- Si hay que seguir declarando
- Qué impuestos siguen “vivos” aunque el local esté cerrado
- Qué opciones legales existen para cortar el sangrado
PRIMERA CLAVE: ¿EL CONTRATO SIGUE EN VIGOR O NO?
Si el contrato SIGUE VIGENTE, aunque:
- el negocio esté cerrado
- el local esté vacío
- el inquilino no venda nada
👉 Fiscalmente el alquiler sigue existiendo.
Si el contrato ESTÁ RESUELTO O SUSPENDIDO
Con:
- rescisión firmada
- finalización por plazo
- acuerdo de suspensión
- desahucio ejecutado
👉 Entonces ya no se devengan impuestos por alquiler (a partir de ese momento).
¿HAY QUE SEGUIR DECLARANDO SI EL LOCAL ESTÁ CERRADO PERO ALQUILADO?
Caso A – El inquilino SIGUE PAGANDO aunque esté cerrado
Entonces no hay duda:
- ✔️ Hay que seguir declarando los ingresos
- ✔️ El IVA sigue existiendo
- ✔️ El IRPF sigue existiendo
Aquí no hay escape fiscal posible.
⚠️ Caso B – El inquilino NO paga, pero el contrato sigue vigente
Este es el caso más delicado y el más común ya que legalmente existe una deuda de alquiler, pero no existe un ingreso real cobrado.
A nivel fiscal – IRPF → solo se declara lo efectivamente cobrado. IVA → el impuesto se devenga por factura, no por cobro.
Conclusión
Si emites factura aunque no cobres → el IVA sigue siendo exigible
Si NO emites factura → no se devenga IVA, pero estás en conflicto contractual
Este es el punto donde mucha gente pierde dinero por inercia.
QUÉ IMPUESTOS SIGUEN “VIVOS” AUNQUE EL LOCAL ESTÉ CERRADO
IVA – EL MÁS PELIGROSO. Si:
- El alquiler sigue activo
- Se siguen emitiendo facturas
👉 El IVA hay que ingresarlo aunque el inquilino no haya pagado. Esto es lo que más arruina a propietarios despistados que pagan a Hacienda por un dinero que nunca han cobrado.
IRPF – SOLO POR LO QUE SE COBRA. En la renta
- Solo declaras lo que realmente has cobrado
- No lo que te deben
Aquí sí hay cierta protección frente al impago.
IBI, comunidad, seguros, etc. Estos gastos, siguen existiendo aunque el local esté muerto, salvo que el contrato diga otra cosa, siguen siendo del propietario en muchos casos.
ERRORES TÍPICOS QUE ARRUINAN A PROPIETARIOS
- ❌ Seguir emitiendo facturas “aunque no paguen”
- ❌ Ingresar IVA sin haber cobrado un euro
- ❌ No firmar nunca la rescisión del contrato
- ❌ No iniciar reclamación por impago
- ❌ Pensar que “como está cerrado, Hacienda no cuenta”
Todos estos errores cuestan miles de euros con el tiempo.
OPCIONES LEGALES REALES PARA DEJAR DE PERDER DINERO
Opción 1 — Rescisión de contrato de mutuo acuerdo (La más limpia)
- Firmáis finalización
- Se devuelve el local
- Se detienen impuestos desde ese momento
Opción 2 — Suspensión temporal del contrato (Muy usada en crisis)
- Se pacta que el alquiler queda en pausa
- No hay devengo
- No hay IVA
- No hay obligación fiscal mientras dure
Opción 3 — Reclamación de impagos + resolución – Si el inquilino no responde,
- Se reclama judicialmente
- Se busca resolución del contrato
- Se corta la sangría fiscal
Opción 4 — No emitir factura mientras no haya cobro (con abogado)
Esto debe hacerse con extremo cuidado, con ayuda profesional porque evita el IVA, pero exige tener muy clara la estrategia legal.
RESUMEN
Situación ¿Pagas impuestos?
- Local cerrado + contrato activo + facturas emitidas ✅ Sí
- Local cerrado + contrato activo + no se emiten facturas ⚠️ Depende
- Local cerrado + contrato suspendido ❌ No
- Local cerrado + contrato rescindido ❌ No
Un local cerrado no es un local fiscalmente muerto. Mientras exista contrato y facturación, los impuestos siguen respirando.
La única forma real de dejar de perder dinero es:
- cerrar
- suspender
- o resolver legalmente
Todo lo demás es prolongar la agonia.
❓ FAQ – Local cerrado pero alquilado e impuestos
En IRPF → No, solo declaras lo cobrado
En IVA → Sí, si has emitido factura
Sí, pero debe hacerse con base legal clara, porque:
Si el contrato sigue vigente y tú sigues facturando, el IVA te persigue
Si dejas de facturar sin razonarlo bien, puedes tener conflicto judicial
Rescindir → cierras la herida; Suspender → mantienes opción de reactivación sin impuestos. Depende del contexto real del inquilino. Háblalo.
Hacienda puede interpretar – ocultación de alquiler, omisión de IVA, infracción tributaria. Por eso la forma legal es clave, no solo lo que pase en la realidad.