Alquilar un local comercial no es lo mismo que alquilar una vivienda. A efectos de IVA, el arrendamiento de un local, oficina o nave es una prestación de servicios sujeta y no exenta, por lo que el arrendador debe repercutir IVA y darse de alta en el Censo de Empresarios, Profesionales y Retenedores, aunque sea un particular y aunque solo tenga un local.
El miedo lógico es:
“Estoy cobrando un alquiler… ¿y si me pillan sin estar dado de alta? ¿Qué tengo que presentar exactamente?”
Aquí te explico cuándo es obligatorio darse de alta, qué modelos usar y qué hacer si ya estás alquilando sin haber hecho nada.
Antes de nada: este caso encaja si alquilas un local, oficina, nave, almacén, despacho o similar, es decir, un inmueble urbano no destinado a vivienda habitual.
En ese caso, con carácter general:
El alquiler está sujeto y no exento de IVA.
Debes repercutir el 21 % de IVA.
Debes comunicar el inicio de la actividad mediante el modelo 036.
Si lo que alquilas es una vivienda destinada efectivamente a vivienda habitual, el arrendamiento está exento de IVA y, si no realizas otras actividades sujetas, no existe esta misma obligación censal por ese alquiler exento.
Antes de nada: ¿tu caso encaja aquí?
- Alquilas un local, oficina, nave, almacén, consulta, despacho…, no destinado a vivienda habitual.
- El inquilino lo usa para actividad económica (empresa, autónomo, profesional).
- Tú eres el propietario que cobra la renta.
En estos casos
- El alquiler del local no está exento de IVA → hay que repercutir el 21 %.
- Debes darte de alta en el Censo de Empresarios, Profesionales y Retenedores de Hacienda (modelo 036).
- Si lo que alquilas es una vivienda habitual (con o sin garaje anejo), eso va por otra vía: exento de IVA y sin 303, salvo que tengas otras actividades.
Paso 1 – Paso 1 – Presentar el modelo 036
Desde el 3 de febrero de 2025 el modelo 037 quedó suprimido. Para comunicar el inicio de la actividad de arrendamiento de un local en 2026 corresponde presentar el modelo 036.
Modelo 036 – versión completa; se utiliza si tienes situaciones más complejas, varias actividades o régimen especial. Para darte de alta como arrendador de local, en 2026 debes usar el modelo 036.
El antiguo modelo 037, que era la versión simplificada, ya no está vigente.
Paso 2 – Alta en el censo de empresarios (modelo 036)
En el modelo 036 tienes que dejar claras estas tres cosas
a) Que inicias una actividad de alquiler de inmuebles urbanos.
b) En qué epígrafe del IAE encaja tu actividad.
c) Qué impuestos vas a declarar (IVA e IRPF).
a) Marcar “alta” de actividad – En el bloque de “Causa de presentación” marca Alta en el censo por inicio de actividad (inicio de actividad económica).
b) Elegir epígrafe IAE correcto
Para alquiler de inmuebles urbanos – Viviendas → IAE 861.1 Alquiler de viviendas – Locales y otros inmuebles no destinados a vivienda → IAE 861.2 Alquiler de locales industriales y otros alquileres NCOP.
En tu caso (local comercial) 👉 epígrafe 861.2. En el caso de alquiler de local comercial, el epígrafe que encaja es el 861.2, ‘Alquiler de locales industriales y otros alquileres n.c.o.p.’.
Si eres persona física, en general estás exento de pagar IAE. Pero esa exención no elimina la obligación de comunicar el inicio de la actividad mediante el modelo 036 ni de cumplir con el IVA si el arrendamiento está sujeto y no exento.
c) Indicar obligaciones de IVA
Debes marcar que – Eres sujeto pasivo de IVA, régimen general. Debes indicar que realizas una actividad sujeta a IVA en régimen general y que presentarás el modelo 303. En el arrendamiento de un local, oficina o nave, el alquiler está sujeto y no exento, por lo que se repercute IVA al 21 %.
d) Indicar obligaciones de IRPF
En el mismo modelo – Señalas que tendrás obligación de declarar en IRPF (modelo 100) esos ingresos.
Normalmente como rendimientos del capital inmobiliario, salvo que Hacienda considere que hay una actividad económica más compleja.
Ojo: tú no vas a practicar retenciones por este alquiler (las practica el inquilino si es empresa/profesional), así que en la parte de “retenedor” no marcas nada especial para esta actividad. El modelo 115/180 lo presentará el inquilino, no tú.
Normalmente estos ingresos se declaran en IRPF como rendimientos del capital inmobiliario, salvo que el arrendamiento se desarrolle como actividad económica en sentido fiscal.
En cuanto a la retención, no eres tú quien la ingresa. Si el inquilino es empresario o profesional y no concurre una excepción legal, será él quien practique la retención e ingrese el modelo 115, además del resumen anual 180.
Paso 3 – Emitir facturas correctamente
Una vez de alta, cada vez que cobres el alquiler tienes que emitir una factura con
- Base imponible: el importe del alquiler (ej. 1 000 €).
- IVA 21 % sobre esa base (210 €).
- Retención de IRPF (si el inquilino es empresa/profesional) – será el inquilino quien practique la retención según la norma, ingresándola a Hacienda con el modelo 115.
Ejemplo simplificado – Alquiler: 1 000 €, IVA 21 %: +210 €, Retención 19 % (practicada por el inquilino): –190 € – Total que te paga el inquilino: 1 020 €.
A Hacienda entran 190 € como retención a tu favor.
Paso 4 – Declaraciones trimestrales y anuales
Darte de alta no es lo único. Implica presentar declaraciones periódicas, aunque un trimestre no cobres.
a) Modelo 303 – IVA trimestral
- Cada trimestre – Declaras el IVA que has repercutido (por tus facturas de alquiler de local).
- Restas el IVA soportado deducible (si hay).
- Ingresas la diferencia.
Aunque sigas dado de alta, no siempre podrás marcar ‘sin actividad’ solo porque no hayas cobrado.
Si el local ha estado alquilado y la renta era exigible, el IVA puede devengarse aunque el inquilino no te haya pagado.
La casilla ‘sin actividad’ encaja cuando en ese trimestre no has realizado operaciones sujetas, por ejemplo porque el local no ha estado alquilado.
Para arrendadores de local con solo esta actividad, Hacienda permite no presentar modelo 390 y marcar las casillas de “exonerado” en el 303 del último trimestre.
Para arrendadores de local con liquidación trimestral y tributación en territorio común, es habitual la exoneración del modelo 390, siempre que se cumplimenten en el 303 del último periodo las casillas correspondientes.
Ahora bien, esa exoneración no opera en todos los supuestos de baja. Si cesas antes de que exista obligación de presentar el último 303 del ejercicio, puede no aplicarse la exoneración.
b) Declaración de la Renta (IRPF)
Una vez al año – En tu declaración de la renta (modelo 100) incluyes los ingresos del alquiler como rendimientos del capital inmobiliario, restando gastos deducibles (IBI, comunidad, seguros, reparaciones, amortización, etc.).
Paso 5 – ¿Y si ya estás alquilando sin haberte dado de alta?
Esta es la situación que más miedo da… y es mucho más habitual de lo que parece
a) Lo que ve Hacienda
Si el inquilino es empresa/autónomo y está haciendo las cosas bien
- Está presentando el modelo 115 de retenciones por el alquiler.
- Y, si dispone de factura correctamente emitida, podrá deducirse el IVA soportado y justificar el gasto conforme a la normativa tributaria.
Eso significa que Hacienda ya sabe que existe ese alquiler aunque tú no te hayas dado de alta.
b) Cómo regularizar (sin entrar en pánico)
Lo prudente es – Presentar el modelo 036 con alta en la actividad lo antes posible.
Revisar los trimestres anteriores:
- Si no presentaste el 303, valorar presentar declaraciones extemporáneas.
- Si declaraste mal en la renta, ajustar con complementarias si hace falta.
- Si la cosa es muy antigua o hay importes altos, hablar con un asesor para valorar el impacto de intereses y posibles recargos.
No hay un modelo único para todos los casos, pero cuanto antes regularices, será mejor opción, frente a una comprobación.
FAQ – Dar de alta el alquiler de un local en Hacienda
Sí. Aunque solo tengas un local, si el arrendamiento está sujeto y no exento de IVA debes comunicar el inicio de la actividad mediante el modelo 036 y presentar las autoliquidaciones de IVA que correspondan.
No. Si el arrendamiento está sujeto y no exento de IVA, declarar solo en IRPF no regulariza la parte de IVA ni la obligación censal.
Si eres persona física, en general estás exento de pagar IAE. Pero eso no elimina la obligación de comunicar el inicio de la actividad mediante el modelo 036 ni, en su caso, de repercutir IVA y presentar el modelo 303.
No obligatoriamente. El alta con modelo 036 y las primeras facturas las puede hacer cualquiera que se lea bien las instrucciones.
Ahora, si llevas varios años sin declarar, con mucho dinero en juego, o tienes mezcla de actividades, ahí sí puede ser sensato meter a un asesor.
Cuando cese realmente la actividad, debes presentar la baja censal en el modelo 036 y presentar las autoliquidaciones pendientes.
A partir de la baja ya no seguirás presentando 303 por ese arrendamiento, pero conviene revisar si en ese ejercicio procede o no el modelo 390 según el momento exacto de la baja.
🔴 Riesgos fiscales reales
Aunque no haya contrato por escrito, Hacienda puede apreciar la existencia del arrendamiento si hay ingresos, transferencias, mensajes, retenciones practicadas por el inquilino u otros indicios.
Puede exigir la regularización del IVA no declarado.
Puede exigir la regularización del IRPF.
Puede imponer recargos, intereses y, en su caso, sanciones.
El hecho de no haber firmado contrato no elimina por sí solo la obligación tributaria.
⚠️ Riesgos civiles y probatorios
Sin contrato escrito, la posición del arrendador se debilita en caso de impago, discrepancias sobre renta, duración, obras, fianza o entrega del inmueble. Todo dependerá mucho más de pruebas indirectas.
✅ Cómo regularizar
Lo prudente es formalizar por escrito la relación actual si sigue existiendo, darse de alta censal cuanto antes y revisar la regularización del pasado no prescrito con IVA e IRPF.
Si hay importes altos, varios trimestres sin declarar o conflicto con el inquilino, conviene revisar el caso con un profesional antes de presentar complementarias o extemporáneas.