Alquilar un local comercial no es lo mismo que alquilar una vivienda. A ojos de Hacienda, en cuanto alquilas un local, oficina o nave estás prestando un servicio sujeto a IVA y te conviertes en empresario a efectos fiscales, aunque seas un particular con un solo local.
El miedo lógico es:
“Estoy cobrando un alquiler… ¿y si me pillan sin estar dado de alta? ¿Qué tengo que presentar exactamente?”
Aquí te explico cuándo es obligatorio darse de alta, qué modelos usar y qué hacer si ya estás alquilando sin haber hecho nada.
Antes de nada: ¿tu caso encaja aquí?
- Alquilas un local, oficina, nave, almacén, consulta, despacho…, no una vivienda habitual.
- El inquilino lo usa para actividad económica (empresa, autónomo, profesional).
- Tú eres el propietario que cobra la renta.
En estos casos
- El alquiler del local no está exento de IVA → hay que repercutir el 21 %.
- Debes darte de alta en el Censo de Empresarios, Profesionales y Retenedores de Hacienda (modelo 036 o 037).
- Si lo que alquilas es una vivienda habitual (con o sin garaje anejo), eso va por otra vía: exento de IVA y sin 303, salvo que tengas otras actividades.
Paso 1 – Elegir el modelo 036 o 037
Para darte de alta como arrendador de local
Modelo 037 – versión simplificada, válido para la mayoría de personas físicas (autónomos / pequeños arrendadores). Si eres una persona física que va a alquilar uno o varios locales, normalmente el 037 te basta.
Modelo 036 – versión completa; se utiliza si tienes situaciones más complejas, varias actividades o régimen especial.
Paso 2 – Alta en el censo de empresarios (modelo 036/037)
En el modelo 036/037 tienes que dejar claras estas tres cosas
a) Que inicias una actividad de alquiler de inmuebles urbanos.
b) En qué epígrafe del IAE encaja tu actividad.
c) Qué impuestos vas a declarar (IVA e IRPF).
a) Marcar “alta” de actividad – En el bloque de “Causa de presentación” marca Alta en el censo por inicio de actividad (inicio de actividad económica).
b) Elegir epígrafe IAE correcto
Para alquiler de inmuebles urbanos – Viviendas → IAE 861.1 Alquiler de viviendas – Locales y otros inmuebles no destinados a vivienda → IAE 861.2 Alquiler de locales industriales y otros alquileres NCOP.
En tu caso (local comercial) 👉 epígrafe 861.2. Si el valor catastral total de los inmuebles es bajo, la cuota del IAE suele ser cero, pero aunque no pagues IAE, sí debes estar dado de alta.
c) Indicar obligaciones de IVA
Debes marcar que – Eres sujeto pasivo de IVA, régimen general. Vas a presentar el modelo 303 de IVA trimestralmente, porque el alquiler de local siempre lleva IVA al 21 % cuando no está unido a vivienda.
d) Indicar obligaciones de IRPF
En el mismo modelo – Señalas que tendrás obligación de declarar en IRPF (modelo 100) esos ingresos.
Normalmente como rendimientos del capital inmobiliario, salvo que Hacienda considere que hay una actividad económica más compleja.
Ojo: tú no vas a practicar retenciones por este alquiler (las practica el inquilino si es empresa/profesional), así que en la parte de “retenedor” no marcas nada especial para esta actividad. El modelo 115/180 lo presentará el inquilino, no tú.
Paso 3 – Emitir facturas correctamente
Una vez de alta, cada vez que cobres el alquiler tienes que emitir una factura con
- Base imponible: el importe del alquiler (ej. 1 000 €).
- IVA 21 % sobre esa base (210 €).
- Retención de IRPF (si el inquilino es empresa/profesional) – será el inquilino quien practique la retención según la norma, ingresándola a Hacienda con el modelo 115.
Ejemplo simplificado – Alquiler: 1 000 €, IVA 21 %: +210 €, Retención 19 % (practicada por el inquilino): –190 € – Total que te paga el inquilino: 1 020 €.
A Hacienda entran 190 € como retención a tu favor.
Paso 4 – Declaraciones trimestrales y anuales
Darte de alta no es lo único. Implica presentar declaraciones periódicas, aunque un trimestre no cobres.
a) Modelo 303 – IVA trimestral
- Cada trimestre – Declaras el IVA que has repercutido (por tus facturas de alquiler de local).
- Restas el IVA soportado deducible (si hay).
- Ingresas la diferencia.
Aunque un trimestre no hayas cobrado nada, si sigues dado de alta debes presentar el 303 marcando “sin actividad”.
Para arrendadores de local con solo esta actividad, Hacienda permite no presentar modelo 390 y marcar las casillas de “exonerado” en el 303 del último trimestre.
b) Declaración de la Renta (IRPF)
Una vez al año – En tu declaración de la renta (modelo 100) incluyes los ingresos del alquiler como rendimientos del capital inmobiliario, restando gastos deducibles (IBI, comunidad, seguros, reparaciones, amortización, etc.).
Paso 5 – ¿Y si ya estás alquilando sin haberte dado de alta?
Esta es la situación que más miedo da… y es mucho más habitual de lo que parece
a) Lo que ve Hacienda
Si el inquilino es empresa/autónomo y está haciendo las cosas bien
- Está presentando el modelo 115 de retenciones por el alquiler.
- Está deduciendo el IVA de tus facturas (si las haces) o justificando el gasto.
Eso significa que Hacienda ya sabe que existe ese alquiler aunque tú no te hayas dado de alta.
b) Cómo regularizar (sin entrar en pánico)
Lo prudente es – Presentar el modelo 036/037 con alta en la actividad lo antes posible.
Revisar los trimestres anteriores:
- Si no presentaste el 303, valorar presentar declaraciones extemporáneas.
- Si declaraste mal en la renta, ajustar con complementarias si hace falta.
- Si la cosa es muy antigua o hay importes altos, hablar con un asesor para valorar el impacto de intereses y posibles recargos.
No hay una receta única para todos los casos, pero cuanto antes regularices, mejor pinta tiene la película frente a una comprobación.
FAQ – Dar de alta el alquiler de un local en Hacienda
Sí. Aunque solo tengas un local, si el alquiler está sujeto a IVA (local para actividad económica) debes darte de alta en el censo como empresario a efectos de IVA y presentar modelo 303.
No. Si la operación lleva IVA, Hacienda exige alta censal (036/037) y declaraciones de IVA. Declarar solo en IRPF deja la parte de IVA sin regularizar.
En la mayoría de pequeños casos, el IAE tendrá cuota cero porque no se supera el umbral mínimo de valor catastral. Pero eso no te exime de darte de alta en el epígrafe 861.2 en el censo.
No obligatoriamente. El alta con modelo 037 y las primeras facturas las puede hacer cualquiera que se lea bien las instrucciones.
Ahora, si llevas varios años sin declarar, con mucho dinero en juego, o tienes mezcla de actividades, ahí sí puede ser sensato meter a un asesor.
Cuando dejes de alquilar
Presentas un 036/037 de baja en la actividad.
Presentas el último 303 correspondiente.
A partir de entonces ya no tendrás obligación de seguir presentando 303 (ni de declarar esos ingresos, obviamente).
🔴 Riesgos fiscales reales. Aunque no haya contrato Hacienda puede considerar que existe actividad económica igualmente si se detectan ingresos por alquiler:
Puede exigirte IVA no declarado
Puede exigir regularización de IRPF
Puede aplicar sanciones + recargos + intereses
El argumento de “no había contrato” no te protege fiscalmente.
⚠️ Riesgos legales graves. Sin contrato no hay protección clara ante impagos, ocupación prolongada, daños en el local
El desahucio se puede volver más lento, más caro, más incierto y en caso de conflicto: todo depende de pruebas indirectas (transferencias, testigos, mensajes…)
✅ Cómo regularizar sin empeorar la situación
Formalizar contrato por escrito lo antes posible + Ajustar la situación fiscal desde ese momento en adelante. Valorar si conviene – regularizar el pasado o empezar desde fecha de contrato (según el caso). Si hay importes altos o impagos es recomendable apoyo profesional para evitar autoincriminaciones innecesarias.
👉 Regularizar tarde es malo.
👉 Regularizar mal es peor.