A diferencia del arrendamiento de vivienda, que con carácter general está exento de IVA, el arrendamiento de locales, oficinas o naves no está exento y obliga normalmente a repercutir IVA, emitir factura, declarar los ingresos y cumplir las obligaciones censales y tributarias que correspondan. Además, si el arrendatario es empresario o profesional y no concurre una excepción legal, deberá practicar la retención que proceda sobre la renta.
Ignorar estas obligaciones puede llevar a sanciones importantes. En esta guía te explico con claridad qué impuestos debes pagar o declarar, cómo hacerlo correctamente y los errores más comunes que conviene evitar al alquilar un local comercial.
¿POR QUÉ ALQUILAR UN LOCAL COMERCIAL NO ES COMO ALQUILAR UNA VIVIENDA?
La ley del IVA distingue entre alquiler de vivienda (normalmente exento) y alquiler de locales/comerciales — estos no están exentos. Eso implica que el arrendador debe aplicar IVA sobre la renta del alquiler; no basta con un contrato privado. Además, la renta derivada del alquiler del local debe declararse ante Hacienda. Si el arrendador es persona física, con carácter general se declarará en IRPF como rendimiento del capital inmobiliario, salvo que el arrendamiento se realice como actividad económica en los supuestos previstos por la ley. Si el arrendador es una sociedad, tributará en el Impuesto sobre Sociedades.
PRINCIPALES IMPUESTOS Y OBLIGACIONES FISCALES
IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido)
En el alquiler de locales comerciales se aplica IVA al 21 % (tipo general).
El arrendador debe emitir una factura con IVA desglosado al inquilino.
Declaraciones – Hay que presentar, normalmente cada trimestre, el modelo 303.
En general, el arrendador de un local presenta las autoliquidaciones periódicas de IVA mediante el modelo 303. Respecto del modelo 390, la AEAT indica que el arrendador de local queda exonerado de presentarlo cuando marque en el 303 del último periodo del ejercicio las casillas correspondientes a dicha exoneración y cumplimente el apartado específico exigido; si no existe obligación de presentar ese último 303, por ejemplo por haber causado baja censal antes, esa exoneración puede no resultar aplicable.
Puedes deducir el IVA soportado en gastos vinculados al local (reformas, mantenimiento, suministros, etc.), siempre que estén correctamente documentados.
IRPF / Rendimiento del alquiler
El ingreso por alquiler debe declararse como rendimiento. Si eres persona física, tributarás en IRPF.
Si el arrendatario es un profesional o empresa, está obligado a practicar retención sobre el alquiler. Normalmente la retención es del 19 %.
Si el arrendatario está obligado a retener y no lo hace, el incumplimiento afecta principalmente al obligado a retener, que es quien satisface la renta. Eso no exime al arrendador de declarar íntegramente el ingreso obtenido en su propio impuesto
Obligaciones registrales ante Hacienda
Si vas a alquilar un local, debes comunicar el inicio de la actividad en el Censo de Empresarios, Profesionales y Retenedores. La AEAT, en su criterio específico para este supuesto, indica la presentación del modelo 036.
ERRORES FRECUENTES QUE PUEDEN COSTARTE MULTAS O PROBLEMAS
Error – Consecuencia
- Cobrar alquiler sin aplicar IVA – Rechazo de deducciones, inspección fiscal, sanciones.
- No emitir factura – Falta de prueba documental → riesgo fiscal.
- No declarar el ingreso en IRPF o Impuesto sobre Sociedades – regularización tributaria, intereses de demora y, en su caso, sanción.
- No practicar la retención cuando procede – El incumplimiento recae sobre el arrendatario obligado a retener, con riesgo de regularización, intereses y sanción; el arrendador, además, deberá declarar igualmente el ingreso íntegro en su propio impuesto.
- Mezclar alquiler de vivienda con local Confusión fiscal → errores de exención y tributos.
- No guardar justificantes de gastos / IVA soportado – Pierdes deducciones legítimas.
CÓMO HACERLO BIEN PASO A PASO (CHECKLIST PARA ARRENDADOR)
- Date de alta en Hacienda (modelo 036) como arrendador profesional.
- El contrato debe especificar claramente que es un local de uso comercial.
- Emite factura con IVA (21 %) cada mes o periodo pactado.
- Si el arrendatario es empresario o profesional y procede retención, este deberá practicarla e ingresarla mediante el modelo 115 y presentar el resumen anual modelo 180. El arrendador, por su parte, debe declarar los ingresos del alquiler en su impuesto correspondiente y conservar el certificado de retenciones, si existe.
- Cada trimestre, presenta modelo 303 de IVA. Si corresponde, modelo 390 al final de año.
- Declara los ingresos en tu IRPF o declaración de sociedades, con base neta (ingresos – gastos deducibles).
- Conserva toda la documentación: facturas, contrato, recibos, pagos, comprobantes de IVA, etc.
FAQ – Preguntas frecuentes sobre impuestos en alquiler de local
Sí. En general, el alquiler de locales comerciales está sujeto a IVA (21 %).
No. Si es un local comercial, debe pagarse alquiler + IVA; si no se factura correctamente, puede haber problemas legales.
Los gastos deducibles y correctamente justificados reducen el rendimiento neto del capital inmobiliario en IRPF, o el resultado fiscal que corresponda en el Impuesto sobre Sociedades.
El arrendador debe declarar igualmente el ingreso íntegro del alquiler. La falta de retención afecta principalmente al arrendatario obligado a retener, que puede ser regularizado y sancionado por Hacienda.
Sí, cada trimestre si tienes ingresos por alquiler de local y repercutes IVA.
CONCLUSIÓN
Alquilar un local comercial en España puede ser una fuente de ingresos constante… o convertirse en un problema fiscal serio, si no cumples con las obligaciones de IVA, retención, registro y declaración. Si lo haces bien, puedes deducir gastos, mantener tus cuentas limpias, y evitar sorpresas desagradables con Hacienda.