Si alquilas un local comercial (oficina, tienda, nave, etc.), no basta con emitir factura y cobrar el alquiler: cuando el inquilino es empresa o profesional, existe una obligación de retención a cuenta del IRPF o del Impuesto sobre Sociedades. Este post analiza quién debe retener, cuando aplica, qué porcentaje (19 %) se usa, qué rentas están exentas, y cómo cumplir con Hacienda (modelos 115 / 180 / 303).
👉 Al final tienes ejemplos prácticos y un checklist para cumplir sin errores.
¿Quién debe practicar la retención en un alquiler comercial?
Es el inquilino quien debe practicar la retención, siempre que sea empresario o profesional y reciba factura por el alquiler de un local. Si el inquilino es persona física que no actúa como empresario, normalmente no hay obligación de retener.
Cuándo se aplica la retención: renta, local comercial, no vivienda habitual
Solo cuando el inmueble es un local u oficina, no una vivienda destinada a residencia habitual. El alquiler debe corresponder a actividad económica – empresa, autónomo, profesional.
Si el arrendador es persona física, la retención se aplica a cuenta de su IRPF; si es persona jurídica, a cuenta del impuesto sobre sociedades.
¿Qué porcentaje se retiene y sobre qué base?
La retención general vigente en 2025 es del 19 % sobre la base imponible (es decir: renta + posibles gastos repercutidos, excluyendo IVA). No se aplica retención si
- Se trata de vivienda alquilada como residencia para trabajadores de una empresa.
- Las rentas satisfechas en un año a un mismo arrendador no superan los 900 € anuales (sin IVA).
- El arrendador está exento conforme al epígrafe 861 del IAE y cuota resultante = 0.
Obligaciones formales – Modelos y declaraciones
El inquilino debe practicar la retención cada vez que paga la renta, declararla con el modelo 115 (retenciones e ingresos a cuenta). Además, al final del año debe presentar el modelo 180 como resumen anual de las retenciones por arrendamientos.
IVA y retención – Cómo conviven en un alquiler comercial
- El alquiler de un local comercial está sujeto a IVA (tipo 21 %) si no es vivienda habitual.
- En la factura al arrendador debe constar: base imponible (alquiler), IVA + retención. El arrendatario ingresa la parte retenida en Hacienda, y paga al arrendador el neto.
- El arrendador declarará los ingresos como rendimientos del capital inmobiliario o como actividad económica si le corresponde.
⚠️ Casos especiales y exenciones – Cuándo NO hay retención
- Si el alquiler es de vivienda (aunque haya actividad profesional) para uso residencial → no se retiene.
- Si las rentas a un mismo arrendador no superan 900 €/año → retención no obligatoria.
- Si el arrendador está exento mediante IAE 861 con cuota 0 → exoneración temporal de retención.
¿Quién declara y cuándo?
Rol → Obligación fiscal
Inquilino (empresa/profesional) → Practicar la retención + presentar modelo 115 trimestralmente + resumen anual con modelo 180
Arrendador (persona física o jurídica) → Declarar los ingresos netos en IRPF o IS; incorporar la retención como pago a cuenta
Ejemplo práctico de una cuota de alquiler y retención
Renta mensual: 1.000 €
Retención 19 % → 190 €
IVA 21 % → 210 €
Total a pagar por inquilino: 1.020 € (1.000 + IVA – retención)
Arrendador recibe íntegro neto menos retención; Hacienda ya tiene los 190 € ingresados
Checklist rápido antes de firmar un contrato de alquiler local
- Inquilino es empresa o autónomo (actividad económica)
- Arrendador declarado en Hacienda y apto para factura + IVA
- Factura con base imponible, IVA + retención
- Modelo 115 presentado por inquilino
- Modelo 180 anual presentado
- Declaración de ingresos por arrendador (IRPF / IS)
FAQ (Preguntas frecuentes sobre retención en alquiler de locales)
Sí. Si alquilas un local (no vivienda) y lo haces a una empresa o profesional, debes emitir factura con IVA + retención. También conviene darte de alta en el censo de empresarios (modelo 037).
Sí, salvo que ejerzas la actividad como profesional habitual; en ese caso podrían considerarse como actividad económica.
Es responsabilidad del inquilino hacer la retención. Si no lo hace, técnicamente podría haber sanciones. El arrendador debe exigir la factura correcta (con retención + IVA).
Depende: si las rentas a un mismo arrendador no superan 900 €/año (sin IVA), la retención puede no ser obligatoria.