Cuando una vivienda se vende entre particulares, los documentos que se firman antes de la escritura pública son tan importantes como el precio.
Muchos problemas en compraventas privadas no aparecen en el momento de firmar, sino semanas después. Cuando alguien cambia de opinión, cuando el banco no concede la hipoteca o cuando aparece un problema en la documentación de la vivienda.
La mayoría de esos conflictos se deben a lo mismo: contratos incompletos o mal redactados.
En esta página encontrarás explicaciones claras sobre los documentos que se utilizan antes de la compraventa y acceso a modelos de reserva de vivienda y contrato de arras penitenciales, preparados para uso entre particulares.
Qué documentos se utilizan antes de la compraventa de una vivienda
Cuando se compra una vivienda en España, la operación suele seguir tres pasos principales:
1. Reserva de vivienda
Se utiliza para retirar temporalmente el inmueble del mercado mientras se revisa documentación o se tramita la financiación.
2. Contrato de arras
Es el acuerdo previo más habitual. Fija el precio de la operación, establece un plazo para firmar la escritura y regula qué ocurre si alguna de las partes se echa atrás.
3. Escritura pública ante notario
Es el momento en que se formaliza legalmente la compraventa y se transmite la propiedad.
No siempre se utilizan los tres documentos, pero en la mayoría de operaciones privadas aparecen al menos las arras y la escritura notarial.
Cuándo se utiliza una reserva de vivienda
La reserva de vivienda es un acuerdo preliminar que se utiliza cuando las partes aún necesitan tiempo antes de comprometerse con unas arras.
Sirve principalmente para:
- retirar el inmueble del mercado durante unos días
- permitir al comprador revisar documentación
- esperar la respuesta de una entidad bancaria
- organizar los pasos previos a la firma de arras
Durante ese plazo el vendedor se compromete normalmente a no negociar con otros compradores.
Es importante entender que la reserva no es lo mismo que las arras. Su efecto depende completamente de cómo esté redactado el documento.
Qué es un contrato de arras penitenciales
El contrato de arras es el acuerdo previo más utilizado en las compraventas inmobiliarias.
En él se fijan tres elementos fundamentales:
- el precio de la vivienda
- la cantidad entregada como señal
- el plazo para firmar la escritura
Cuando se trata de arras penitenciales, la ley permite que cualquiera de las partes desista de la operación bajo determinadas condiciones.
El funcionamiento es simple:
- si el comprador se retira, pierde la cantidad entregada
- si el vendedor se retira, debe devolver el doble
Este sistema sirve para que ambas partes tengan un compromiso real mientras se prepara la escritura pública.
Modelos de contrato para particulares
Los modelos de contrato utilizados en compraventas privadas suelen ser documentos relativamente sencillos, pero deben incluir ciertos elementos imprescindibles:
- identificación completa de comprador y vendedor
- descripción del inmueble
- precio total de la operación
- cantidad entregada como arras
- plazo para firmar la escritura
- condiciones de desistimiento
Además, en muchas operaciones se incluyen cláusulas adicionales como:
- condición suspensiva por financiación hipotecaria
- estado jurídico del inmueble
- inventario de bienes incluidos en la venta
- entrega de llaves
Los modelos de contrato disponibles en esta web están redactados pensando en operaciones entre particulares, con cláusulas claras y sin lenguaje innecesariamente complejo.
Para acceder a los documentos completos puedes entrar en la zona privada destinada a particulares.
Diferencia legal real entre reserva de vivienda y contrato de arras
Preguntas frecuentes
Un contrato de arras penitenciales es un acuerdo previo a la compraventa de una vivienda en el que el comprador entrega una cantidad de dinero como señal.
Si el comprador se retira de la operación pierde esa cantidad.
Si el vendedor decide no vender, debe devolver al comprador el doble de la cantidad recibida.
En muchas operaciones inmobiliarias la cantidad entregada en concepto de arras suele situarse entre el 5 % y el 10 % del precio de la vivienda.
No existe una cifra obligatoria. El importe depende del acuerdo entre comprador y vendedor.
Sí. No es obligatorio firmar arras para comprar una vivienda.
La compraventa puede formalizarse directamente mediante escritura pública ante notario.
Sin embargo, las arras se utilizan con frecuencia para asegurar el compromiso de ambas partes mientras se prepara la firma definitiva.
Depende de lo que indique el contrato.
Si el contrato incluye una cláusula de financiación hipotecaria, el comprador puede recuperar el dinero entregado si el banco rechaza la hipoteca.
Si el contrato no incluye esa cláusula, el comprador puede perder la cantidad entregada como arras.
Antes de firmar un contrato de arras es recomendable revisar al menos:
nota simple del Registro de la Propiedad
referencia catastral
recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles
certificado energético
estado de deudas con la comunidad de propietarios
Estos documentos permiten comprobar que la vivienda puede transmitirse sin problemas.
En muchas operaciones el plazo entre la firma de arras y la escritura pública suele situarse entre 30 y 90 días.
El plazo exacto depende normalmente de:
la tramitación de la hipoteca
la preparación de documentación
la disponibilidad de las partes para acudir a notaría.
