Cómo calcular la legítima y la mejora en una herencia inmobiliaria sin errores

Cuando hay una vivienda en herencia, aparecen dos palabras que pueden decidir quién recibe más o menos.

• Legítima
• Mejora

La mayoría de las familias cree que el testador puede repartir como quiera, pero no es verdad.

La legítima es intocable – La mejora es opcional y puede favorecer a un hijo. Confundirse puede provocar impugnaciones, juicios y pérdidas económicas.

Veamos como calcular ambas correctamente, con ejemplos reales aplicados a una vivienda.

¿QUÉ ES LA LEGÍTIMA EN UNA HERENCIA INMOBILIARIA?

La legítima es la parte mínima del patrimonio del fallecido que, por ley, debe ir obligatoriamente a los herederos forzosos (hijos o descendientes). No se puede eliminar, reducir ni manipular, salvo causas legales muy extraordinarias.

Herederos forzosos en derecho común español

• Hijos
• Descendientes
• (Si no hay hijos, padres)

CÓMO SE DIVIDE UNA HERENCIA CON HIJOS (ESQUEMA OFICIAL)

Cuando hay hijos, la herencia se divide en tres bloques

1️⃣ Legítima estricta

→ 1/3 de la herencia
→ Se reparte a partes iguales entre todos los hijos

2️⃣ Mejora

→ 1/3
→ También para los hijos, pero el testador puede favorecer a uno

3️⃣ Libre disposición

→ 1/3
→ Puede ir a quien el testador quiera – hijo, cónyuge, sobrino, tercero, ONG…

CONCLUSIÓN – El testador solo es libre en 2/3 de la herencia, y dentro de esos 2/3 los hijos siguen siendo prioritarios.

¿CÓMO VALORAR LA VIVIENDA PARA CALCULAR LEGÍTIMA Y MEJORA?

Valoración oficial recomendada

• precio de mercado estimado (valor real),
• referencia catastral actualizada,
• o tasación (si quieres máxima precisión)

Evita valores “inventados” o “emocionales”, es lo que abre la puerta a impugnaciones.

EJEMPLO REAL DE REPARTO CON UNA SOLA VIVIENDA

📌 Patrimonio total – Una vivienda valorada en 300.000 € (herencia sin más bienes). Hijos: 3

RESULTADO:

1️⃣ Legítima estricta = 1/3 = 100.000 €
Ese tercio se reparte entre los 3 hijos:
👉 33.333 € cada uno

2️⃣ Mejora = 1/3 = 100.000 €
Puede ir a un hijo (100.000 €), o repartida entre ellos como quiera el testador. Es decir si aparte de la estricta 33.333. €, otros 100.000 € a repartir entre los tres o dos o solo a uno.

3️⃣ Libre disposición = 1/3 = 100.000 € Puede ir a cualquiera de los hijos o a otra persona o entidad

¿QUÉ PASA SI EL TESTADOR QUIERE FAVORECER A UN HIJO?

Puede hacerlo usando el tercio de mejora.

Ejemplo – Hijo A recibe: mejora completa (100.000 €) – Hijo B y C solo reciben la legítima estricta inicial. Esto es totalmente legal.

Pero OJO ⛔NO puede quitar la legítima estricta a B y C – Si lo hace, ellos pueden impugnar.

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EJEMPLO PRÁCTICO DE REPARTO REAL (CASO COMÚN)

📌 Vivienda valorada: 300.000 €. Hijos: 3. Distribución deseada del padre

Hijo A: quiere que viva en la vivienda

Hijo B y C: compensación mínima

Cual seria el cálculo correcto:

Legítima estricta total: 100.000 €
→ 33.333 € para cada hijo

Mejora total: 100.000 €
→ Puede asignarse entera al Hijo A

Libre disposición: 100.000 €
→ También puede asignarse al Hijo A o a cualquier otro

RESULTADO SIN CONFLICTO LEGAL

Hijo A recibe: 233.333 € (vivienda casi completa)

Hijo B y C reciben: 33.333 € cada uno

LEGAL ✓
IMPUGNACIÓN CERO ✓
DOCUMENTACIÓN ✓

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¿CUÁNDO HABIA GUERRA?

Cuando el testador

❌ asigna toda la vivienda a un hijo sin compensar a los demás,
❌ infringe la legítima,
❌ o no documenta la intención sucesoria

Eso es terreno de impugnación inmediata.

¿CÓMO SE COMPENSA A LOS HIJOS QUE NO SE QUEDAN CON LA VIVIENDA?

Opciones legales

• con dinero (ahora o después),
• con bienes equivalentes,
• con créditos contra la herencia,
• con porcentaje del patrimonio financiero,
• o mediante acuerdo familiar documentado

📌 PUNTO CLAVE – La compensación no tiene que ser simultánea, pero SÍ debe quedar documentada y valorada.

¿CÓMO CALCULAR CUÁNTO HAY QUE COMPENSAR?

VALOR DE LA VIVIENDA – (lo que corresponde legalmente al hijo favorecido)

Ejemplo – Vivienda: 300.000 €. Hijo A recibe todo – Su parte legal mínima: 33.333 € (legítima) – Diferencia total a compensar a los demás 266.667 €

Esa compensación puede ser

• en dinero hoy,
• en bienes presentes o futuros,
• o anotada como “crédito sucesorio documentado” si no hay liquidez inmediata

⚠️ SIN DOCUMENTO = PROBLEMA FUTURO

EL ELEMENTO MÁS OLVIDADO – LA DONACIÓN EN VIDA AFECTA A ESTOS CÁLCULOS

Si un hijo recibió un piso como donación en vida, ese valor se suma a su legítima futura, salvo cláusula de no colación.

Eso puede alterar la mejora y el reparto final – Bomba familiar si no está documentado.

Porque el resto de hermanos puede decir “A él le diste un piso antes, yo quiero compensación ahora”. Y tienen razón legal para pedirla…si no dejaste nada escrito.

¿CÓMO EVITAR EL PROBLEMA?

Cuando haces una donación en vida, debe incluirse en escritura una frase: “Esta donación no colaciona”

¿Qué significa?

• Que el piso regalado NO se tendrá en cuenta el día de la herencia
• Que no se considerará adelanto
• Que nadie podrá reclamar compensación después

Si esa frase no aparece, la donación

• se suma a la legítima del hijo que recibió el piso
• puede alterar el reparto futuro
• abre la puerta a impugnaciones

PARA NO EQUIVOCARSE – Antes de repartir

• ✔ valorar vivienda con números reales y conservadores
• ✔ definir cuánto va a cada hijo (legítima + mejora + libre)
• ✔ documentar la compensación si un hijo recibe más
• ✔ anotar si hay colación o no colación
• ✔ firma notarial con aceptación mutua

SIN ESTO = riesgo de impugnación fuerte

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Preguntas frecuentes sobre cómo calcular la legítima y la mejora en una herencia inmobiliaria sin errores