Cuando alguien firma una hipoteca variable suele fijarse en el Euríbor. Es el número que sale en las noticias y el que cambia cada mes. Nadie habla del diferencial.
Pero el Euríbor no es lo único que determina cuánto pagas al mes.
La otra parte del interés se llama diferencial. Y ese porcentaje puede marcar miles de euros de diferencia a lo largo de la vida del préstamo.
La fórmula habitual de una hipoteca variable en España es Euríbor + diferencial.
El Euríbor lo fija el mercado – es el variable.
El diferencial lo fija el banco – es el fijo.
Y esos dos se quedan contigo durante toda la vida de la hipoteca.
Qué es exactamente el diferencial de una hipoteca
El diferencial es el margen que el banco añade al índice de referencia para calcular el tipo de interés que pagas.
Por ejemplo:
Euríbor: 2,20 %
Diferencial: 1 %
Tipo final aplicado a la hipoteca:
3,20 %
El Euríbor refleja el coste del dinero en el mercado interbancario europeo.
El diferencial es el beneficio que gana el banco al prestártelo a ti.
Ese margen cubre
- el riesgo del préstamo
- los costes del banco
- el beneficio de la entidad
Pero también depende de las condiciones concretas del cliente y del propio préstamo.
Entre los factores que influyen en el diferencial están:
- la solvencia del cliente
- los ingresos y estabilidad laboral
- el porcentaje financiado respecto al valor de la vivienda
- el plazo del préstamo
- los productos que el cliente acepta vincular con el banco
Por ejemplo, muchos bancos ofrecen diferenciales más bajos si el cliente acepta condiciones como:
- domiciliar la nómina
- contratar seguro de hogar o de vida
- utilizar tarjetas del banco
- mantener determinados productos financieros
Es decir, el diferencial no solo depende del banco o del mercado.
También depende de quién firma la hipoteca y de qué condiciones acepta a cambio.
Por eso dos hipotecas firmadas el mismo año pueden tener diferenciales completamente distintos incluso dentro del mismo banco.
¿El diferencial cambia cuando revisan la hipoteca?
No.
Cuando llega la revisión de una hipoteca variable, el banco recalcula la cuota con el nuevo valor del Euríbor, pero el diferencial sigue siendo el mismo que figura en la escritura.
El cálculo se hace así
- se toma el nuevo Euríbor
- se suma el diferencial firmado
- se recalcula la cuota con capital pendiente y plazo restante
Por eso tu cuota puede subir o bajar cada año.
Pero el diferencial no cambia.
Entonces, ¿el banco puede bajar el diferencial?
Sí, pero no tan facil.
Solo puede cambiar si se modifica el contrato hipotecario o si existen bonificaciones ligadas a productos financieros.
Las tres formas reales de reducir el coste del diferencial son:
- bonificaciones por productos vinculados
- novación hipotecaria
- subrogación a otro banco
Bonificaciones: cuando el banco “baja” el tipo si contratas productos
Muchos bancos ofrecen una hipoteca con mejor tipo de interés si contratas determinados productos financieros.
Los más habituales son:
- domiciliar la nómina
- contratar seguro de hogar
- contratar seguro de vida
- utilizar tarjetas del banco
- mantener productos de ahorro o inversión
En ese caso el banco puede aplicar una bonificación en el tipo de interés.
Por ejemplo:
Hipoteca sin bonificación
Euríbor + 1,60 %
Hipoteca bonificada
Euríbor + 1,00 %
Parece que el banco “baja el diferencial”.
Pero en realidad está ofreciendo un precio mejor a cambio de contratar otros productos.
La Ley 5/2019 obliga a que el banco informe claramente del coste con y sin esos productos.
El problema es que muchas veces el coste del seguro o de otros servicios termina siendo mayor que el ahorro en la cuota.
¿Te compensa aceptar los seguros del banco para bajar la hipoteca?
Novación de hipoteca: renegociar condiciones con el banco
La novación consiste en modificar algunas condiciones de la hipoteca con el mismo banco.
Puedes intentar negociar:
- un diferencial más bajo
- un cambio de tipo variable a fijo
- una modificación del plazo
El banco no está obligado a aceptar la novación. Solo lo hará si le interesa mantener al cliente.
En muchos casos, el banco acepta bajar el diferencial si el cliente mejora su perfil financiero o contrata productos adicionales. Si la novación es solo para mejorar el tipo o tocar el plazo, el coste suele ser mucho menor que cancelar y hacer una hipoteca nueva, precisamente porque tiene beneficios fiscales y arancelarios específicos. Pero “menor” no significa “gratis”, y el banco sigue teniendo margen para colarte comisión, tasación o productos vinculados si te dejas.
Subrogación de hipoteca: cambiar de banco
La subrogación permite trasladar tu hipoteca a otra entidad que ofrezca mejores condiciones.
El nuevo banco paga la deuda pendiente al banco anterior y el préstamo pasa a ser suyo. Este mecanismo está regulado en la legislación hipotecaria española y permite mejorar condiciones como:
- el diferencial
- el tipo de interés
- algunas comisiones
Es una de las formas más habituales de reducir el coste de una hipoteca cuando el mercado ha cambiado mucho desde que se firmó.
Ejemplo:
Hipoteca antigua
Euríbor + 1,90 %
Nueva oferta
Euríbor + 0,80 %
Un punto de diferencia puede suponer miles de euros de ahorro a lo largo del préstamo.
Cancelar y firmar una hipoteca nueva
La opción más radical es cancelar la hipoteca actual y firmar otra nueva con mejores condiciones.
Esta opción puede implicar gastos como:
- tasación
- notaría
- registro
- posible comisión de cancelación
Por eso solo suele compensar cuando la mejora del diferencial es importante.
Cómo saber cuál es el diferencial de tu hipoteca
Muchas personas ni siquiera saben qué diferencial tienen firmado.
Para verlo debes revisar uno de estos documentos:
- escritura del préstamo hipotecario
- FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada)
- recibo o cuadro de amortización del préstamo
Ahí aparece el tipo de interés aplicado y la fórmula del cálculo.
Qué diferencial es bueno en una hipoteca
El diferencial depende del momento del mercado en que se firmó la hipoteca.
En distintas épocas se han visto:
0,50 % – 1 %
diferenciales considerados competitivos
1 % – 1,5 %
condiciones medias del mercado
más de 2 %
diferenciales típicos en periodos de crédito más caro
Por eso dos hipotecas firmadas en momentos distintos pueden tener costes muy diferentes.
Cuánto se puede ahorrar bajando el diferencial
Una pequeña diferencia en el diferencial puede suponer mucho dinero a largo plazo.
Ejemplo:
Hipoteca pendiente: 180.000 €
Plazo restante: 25 años
Reducir el diferencial en:
0,25 % → ahorro de miles de euros
0,50 % → ahorro notable en la cuota mensual
1 % → ahorro muy importante durante toda la vida del préstamo
Por eso muchas personas revisan su hipoteca cuando el mercado cambia.
Cuánto puedes ahorrar si bajas el diferencial 0,25 %, 0,50 % o 1 %
Bajar unas décimas el diferencial de una hipoteca puede parecer poca cosa cuando se ve en porcentaje. Pero aplicado durante años sobre un préstamo grande puede suponer un ahorro considerable.
Imaginemos una situación bastante común:
Capital pendiente: 180.000 €
Plazo restante: 25 años
Tipo de interés variable: Euríbor + diferencial
Si consigues reducir el diferencial, el impacto aproximado en la cuota puede ser el siguiente:
| Reducción del diferencial | Ahorro mensual aproximado | Ahorro total aproximado |
|---|---|---|
| 0,25 % | 20-25 € | 6.000 € |
| 0,50 % | 40-45 € | 12.000 € |
| 1 % | 80-90 € | 24.000 € |
Una diferencia pequeña en el diferencial puede traducirse en miles de euros a lo largo del préstamo.
Por eso muchas personas revisan su hipoteca cuando cambian las condiciones del mercado o cuando otros bancos empiezan a ofrecer diferenciales más bajos.
Errores comunes al intentar bajar el diferencial
Aceptar seguros caros solo para rebajar unas décimas el interés.
No comparar ofertas de otros bancos antes de negociar.
Pensar que el banco bajará el diferencial automáticamente si el Euríbor baja.
No calcular el coste total de productos vinculados.
Sobre el diferencial
Muchos clientes negocian obsesionados con bajar unas décimas el tipo de interés.
Mientras tanto aceptan seguros caros, comisiones o productos financieros que terminan costando más que la rebaja del interés.
El número bonito suele estar en el tipo de interés.
El negocio del banco suele estar en el resto del paquete.
Por eso el diferencial no debe analizarse solo.
Lo importante es el coste total del préstamo a lo largo del tiempo. Pero también tener en cuenta que las primas de los seguros, las comisiones, etc suben cada año.
El truco no está en si te bajan 0,20 o 0,40 puntos. El truco está en si el coste de los productos que te exigen es mayor que el ahorro que consigues. Un seguro de vida caro metido durante años puede tragarse sin despeinarse el ahorro que te prometen en la cuota. Por eso el Banco de España recomienda revisar el coste total del préstamo y de los productos accesorios antes de tragarte el discurso comercial del “te sale mejor”.
Si no sabes cuál es tu diferencial, no entiendes tu hipoteca.
Preguntas frecuentes sobre el diferencial de la hipoteca
Para saber cuál es el tuyo puedes verlo en tres sitios:
1. En la escritura del préstamo hipotecario
En el contrato aparece el tipo de interés variable con una fórmula similar a esta:
Euríbor a 12 meses + 1,20 %
Ese número que aparece después del Euríbor es el diferencial.
2. En la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada)
Este documento se entrega antes de firmar la hipoteca y resume las condiciones del préstamo.
También aparece la fórmula del tipo de interés.
3. En el cuadro de amortización o en el recibo del banco
Si en tu recibo aparece el tipo aplicado (por ejemplo 3,40 %) y conoces el Euríbor usado en la revisión (por ejemplo 2,20 %), puedes deducir el diferencial.
3,40 % – 2,20 % = 1,20 %
Ese sería el diferencial de tu hipoteca.
El diferencial aparece normalmente en la cláusula donde se define el tipo de interés variable.
En muchas escrituras aparece una frase parecida a esta:
“El tipo de interés aplicable será el resultado de sumar al Euríbor a doce meses un diferencial de X puntos porcentuales.”
Esa cláusula suele encontrarse en los apartados llamados: Tipo de interés variable
Determinación del tipo de interés
Cláusula financiera
Si no encuentras ese apartado, busca directamente el término Euríbor dentro de la escritura. Justo después suele aparecer el diferencial.
El cálculo del tipo de interés de una hipoteca variable es muy simple.
Se suma el Euríbor utilizado en la revisión al diferencial pactado en el contrato.
Ejemplo:
Euríbor utilizado en la revisión: 2,40 %
Diferencial de la hipoteca: 1 %
Tipo de interés aplicado al préstamo:
2,40 % + 1 % = 3,40 %
Ese tipo de interés es el que se utiliza para recalcular la cuota mensual de la hipoteca hasta la siguiente revisión.
Cuando el Euríbor cambia en la siguiente revisión, el cálculo se repite usando el nuevo valor del índice.
La forma más eficaz de negociar el diferencial no suele ser pedirlo directamente, sino acudir al banco con alternativas reales.
Algunas estrategias que funcionan mejor que una simple petición son: presentar una oferta hipotecaria de otra entidad
demostrar estabilidad financiera o mejora de ingresos
renegociar la hipoteca cuando el mercado ofrece diferenciales más bajos.
En muchos casos el banco puede aceptar una novación para reducir el diferencial si el cliente mantiene productos vinculados como nómina, seguros o tarjetas. Sin embargo, conviene calcular el coste total de esos productos antes de aceptar la oferta.
Depende de la situación del mercado y de la evolución del Euríbor. Cada caso debe analizarse con los datos del préstamo, y valorar cuota mensual, costes, riesgos e intereses totales del préstamo.
No. El banco no puede modificar el diferencial unilateralmente.
El diferencial forma parte del contrato hipotecario firmado entre el banco y el cliente, por lo que solo puede cambiar si ambas partes acuerdan modificar el préstamo mediante una novación o si se firma una nueva hipoteca.
En una revisión normal de hipoteca variable, el banco únicamente cambia el valor del Euríbor utilizado para calcular el tipo de interés.
Sí, mediante novación con el banco o subrogando la hipoteca a otra entidad. Cualquiera de las dos conlleva gastos.
El Euríbor manda en el corto plazo.
El diferencial manda en toda la vida de la hipoteca.
El Euríbor es el termómetro del mercado. Sube y baja según el dinero en Europa. Un año puede estar en el 4 % y cinco años después en el 1 %. Eso cambia tu cuota en cada revisión.
El diferencial, en cambio, no se mueve. Es el margen que el banco fija en la escritura y que se queda pegado al préstamo durante décadas.
Si firmas:
Euríbor + 1,80 %
Ese 1,80 % seguirá ahí cuando el Euríbor esté en 4 %, en 2 % o en 0 %. No desaparece nunca.
Por eso el Euríbor mueve la cuota en el momento, pero el diferencial decide cuánto pagas de más durante toda la vida del préstamo.
