Alquilar un trastero o garaje por separado de una vivienda habitual no es lo mismo que alquilar un piso. Fiscalmente puede tratarse como un local o inmueble sometido a impuestos distintos. Muchos propietarios piensan que “como es espacio pequeño y sirve de almacén” basta con firmar un contrato informal… pero la realidad fiscal cambia totalmente.
En esta guía revisamos los impuestos que aplican al alquiler de trasteros, cuándo es necesario aplicar IVA, cuándo declarar en IRPF, qué obligaciones tiene el propietario y qué riesgos conllevan los errores.
¿El alquiler de un trastero se considera como alquiler de vivienda o como local/servicio?
Si el trastero o garaje se alquila junto con una vivienda habitual (como parte del conjunto), y no de forma independiente. Se considera parte del alquiler de vivienda. En ese caso, suele estar exento de IVA.
Pero si se alquila por separado —solo el trastero o garaje— entonces no se considera vivienda, sino un inmueble sujeto a IVA. Eso cambia por completo la tributación, deja de tener exención de vivienda, y pasa a régimen general.
Qué impuestos se aplican cuando alquilas un trastero por separado
IVA – El alquiler de un trastero o garaje alquilado de forma independiente tributa con IVA al 21%. El propietario debe emitir factura con IVA, salvo que el arrendamiento esté vinculado a vivienda habitual junto con el piso.
IRPF (o Impuesto sobre Sociedades si eres empresa / persona jurídica) – Los ingresos por alquiler del trastero deben declararse. Si eres persona física y no es actividad habitual: tributas como rendimientos del capital inmobiliario en tu declaración de la renta.
Si el alquiler del trastero está vinculado a una empresa o actividad profesional (por ejemplo, una pyme alquila trastero para almacenar stock o archivos), los gastos son deducibles, y el propietario puede tributar como actividad económica.
Qué debes tener listo si vas a alquilar un trastero
- Contrato claro que identifique el trastero como inmueble separado, no parte de vivienda habitual.
- Factura mensual (o según convenio) que refleje base + IVA (21 %) si aplica.
- Declaración trimestral de IVA (modelo 303) si eres arrendador con obligación de IVA.
- Declarar ingresos en IRPF si eres persona física; o en Impuesto sobre Sociedades / actividad económica si corresponde.
- Mantener registro de pagos, facturas, gastos deducibles si aplican.
Cuándo puede merecer la pena alquilar trasteros como “negocio” (micro-inversión rentable)
Puede ser rentable SI
- El trastero está bien ubicado (zona con demanda de almacenamiento)
- Se trata como actividad empresarial/legal, no como alquiler puntual
- Emites factura correcta con IVA
- Declaras ingresos y gastos con rigor
Muchas pymes o autónomos usan trasteros para almacenar stock, archivos, utillaje… y allí el alquiler puede deducirse si el trastero está afecto a la actividad.
FAQ (Preguntas frecuentes sobre alquiler de trasteros)
Sí — si vas a emitir facturas con IVA, la Agencia Tributaria exige que estés dado de alta como arrendador de local con IVA.
No. Si el trastero va junto con la vivienda alquilada como vivienda habitual, suele estar exento de IVA.
La factura puede considerarse incorrecta, y Hacienda podría sancionar por omisión o error de tributación. Además, pierdes legitimidad de deducción si alquilas como negocio formal.
Sí — si eres persona física y no realizas una actividad económica habitual. Los ingresos tributan en IRPF.
Entonces el alquiler puede tratarse como gasto deducible en Impuesto sobre Sociedades o IRPF (según caso), siempre que pruebas de uso y facturas estén claras.